Beim Immobilienkauf gehört die Grunderwerbsteuer zu den größten Kostenposten neben dem Kaufpreis selbst. Dieser Beitrag erklärt, wer die Steuer tatsächlich zahlt, wie hoch sie je nach Bundesland ausfällt und welche Ausnahmen es gibt.

Kurze Antwort: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Immobilie zahlen Käufer in der Regel die Grunderwerbsteuer. Rechtlich haften zwar Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner; in über 95 % der Fälle wird aber im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass allein der Käufer die Steuer trägt.

Die Grunderwerbsteuer wird nach notarieller Beurkundung fällig. Der Ablauf in Kürze:

  • Der Notar meldet den Erwerb an das Finanzamt.
  • Das Finanzamt erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid und verschickt ihn an die Käuferinnen und Käufer.
  • Die Zahlung muss normalerweise innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids erfolgen.
  • Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird erst nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt.
  • Ohne diese Bescheinigung verweigert das Grundbuchamt den Eintrag ins Grundbuch; der Eigentumsübergang ist damit blockiert.

Wer also ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, sollte die Grunderwerbsteuer von Anfang an ins Budget einplanen.

Eine Nahaufnahme zeigt eine Hand, die einen Kugelschreiber hält und ein Dokument auf einem Schreibtisch unterschreibt, während daneben ein Schlüsselbund liegt. Diese Szene könnte im Kontext eines Immobilienkaufs stehen, bei dem der Käufer einen Kaufvertrag unterzeichnet und sich mit Themen wie der Grunderwerbsteuer auseinandersetzt.

Was ist die Grunderwerbsteuer im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG)?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Immobilienkauf. Sie fällt an, wenn das Eigentum an einem inländischen Grundstück oder an grundstücksgleichen Rechten wechselt. Die gesetzliche Grundlage bildet das GrEStG, das sämtliche steuerpflichtigen Rechtsgeschäfte und Rechtsvorgänge rund um den Immobilienerwerb regelt.

Die Abgrenzung zu anderen Steuerarten ist wichtig:

  • Grundsteuer: Wird jährlich für den Besitz von Grund und Boden erhoben und finanziert öffentliche Infrastruktur wie Straßen und Schulen. Sie trifft jeden Eigentümer laufend, nicht nur beim Erwerb.
  • Einkommensteuer / Erbschaftsteuer: Diese Steuern betreffen laufende Einkünfte oder Vermögensübergänge durch Tod; sie haben einen anderen Gegenstand als die GrESt.

Im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes lösen folgende Vorgänge die Steuer aus:

  • Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung
  • Erwerb eines unbebauten Grundstücks
  • Grundstückstauschverträge
  • Bestimmte Anteilskäufe (Share Deals) und Umstrukturierungen bei grundbesitzenden Gesellschaften

Der Grundstücksbegriff im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes umfasst dabei den Grund und Boden, das Gebäude und seine wesentlichen Bestandteile. Grunderwerbsteuer fällt nur beim Eigentümerwechsel an; solange kein Rechtsgeschäft vorliegt, entsteht keine Steuerpflicht.

Wer ist Steuerschuldner: Käufer oder Verkäufer?

Nach § 13 GrEStG sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner. Das Finanzamt kann sich aussuchen, von wem es die Grunderwerbsteuer einfordert. In der Praxis beim Immobilienkauf wird jedoch fast ausnahmslos im Kaufvertrag festgelegt, dass der Käufer die Steuer allein übernimmt.

Ein Rechenbeispiel: Beim Kauf einer Wohnung in Nordrhein-Westfalen für einen Kaufpreis von 400.000 € bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent beträgt die Grunderwerbsteuer 26.000 €. Diese Summe zahlt laut Vertrag der Käufer.

Weitere Punkte zum Steuerschuldner:

  • Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt den Verkäufer heranziehen. Der Verkäufer hätte dann zivilrechtlichen Rückgriff auf den Käufer.
  • Beim Erwerb aus einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Ersteher alleiniger Steuerschuldner (§ 13 Nr. 4 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer beim Meistgebot wird dann auf diesen Betrag berechnet.
  • Bei Übertragung von Gesellschaftsanteilen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften können sowohl der Käufer als auch die Gesellschaft selbst als Steuerschuldner gelten.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig und wie läuft das Verfahren ab?

Der Ablauf beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Ab diesem Zeitpunkt ist der Erwerb rechtswirksam, und die steuerlichen Pflichten setzen ein. Der Notar meldet den Vorgang spätestens innerhalb von zwei Wochen an das zuständige Finanzamt. Dieses prüft den Sachverhalt und verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid an den Steuerschuldner.

Die einzelnen Schritte:

  • Beurkundung: Der Kaufvertrag wird beim Notar unterschrieben; damit entsteht die Steuerpflicht.
  • Meldung: Der Notar informiert das Finanzamt innerhalb von 14 Tagen über das Rechtsgeschäft.
  • Bescheid: Das Finanzamt berechnet die Steuer und stellt den Bescheid zu. Die Grunderwerbsteuer ist nach der notariellen Beurkundung fällig, konkret einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
  • Zahlung: Der Käufer überweist den Betrag an das Finanzamt.
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus. Ohne sie bleibt der Eintrag ins Grundbuch blockiert.
  • Grundbucheintrag: Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein.

Wer die Zahlungsfrist versäumt, muss mit Säumniszuschlägen von 1 % pro angefangenem Monat rechnen. Zusätzlich sind Vollstreckungsmaßnahmen möglich.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer seit 2006 eigenständig fest. Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bayern hält seit der Föderalismusreform am niedrigsten Satz von 3,5 % fest. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 %.

Ein luftiger Blick auf eine deutsche Kleinstadt zeigt eine malerische Ansammlung von Häusern, Feldern und einer markanten Kirche. Diese Szene vermittelt das typische Bild einer ruhigen Gemeinde, in der beim Immobilienkauf auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielt.

Zwei Zahlenbeispiele verdeutlichen den Unterschied:

  • Bayern: 500.000 € × 3,5 % = 17.500 € Grunderwerbsteuer
  • Brandenburg: 500.000 € × 6,5 % = 32.500 € Grunderwerbsteuer

Bei identischem Kaufpreis ergibt sich allein durch die Wahl des Bundeslands eine Differenz von 15.000 €.

Jüngste Änderungen an den Steuersätzen:

  • Thüringen senkte zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 %.
  • Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %.
  • Baden-Württemberg liegt aktuell bei 5,0 %.

Da Gesetzesänderungen jederzeit möglich sind, sollte der aktuelle Steuersatz des jeweiligen Bundeslands vor Vertragsunterzeichnung geprüft werden.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Berechnung erfolgt mit der Formel: Kaufpreis × Steuersatz. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis berechnet; dieser bildet in der Regel die Bemessungsgrundlage.

Beispiel: Hauskauf in Hessen 2026, Kaufpreis 450.000 €, Steuersatz 6,0 %. Rechnung: 450.000 € × 6 % = 27.000 € Grunderwerbsteuer.

Zur Bemessungsgrundlage gehören:

  • Der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück und das Gebäude
  • Übernommene Darlehen oder Verbindlichkeiten
  • Mitgekaufte Rechte (z. B. Erbbaurechte)

Bewegliches Inventar wie Einbauküchen, lose Möbel oder Markisen unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sofern es im Kaufvertrag mit realistischem Wert separat ausgewiesen wird. Das BFH-Urteil X R 10/20 vom 24. Juli 2025 bestätigte, dass das Finanzamt überhöhte Inventarwerte korrigieren darf.

Bei bestimmten Vorgängen, etwa unentgeltlichen Übertragungen oder Anteilskäufen, wird statt des Kaufpreises der Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage herangezogen.

In welchen Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Obwohl beim Grundstückskauf grundsätzlich Grunderwerbsteuer anfällt, definiert das GrEStG mehrere Ausnahmen. Die wichtigste Regel: Fällt keine Grunderwerbsteuer an, greift häufig eine andere Steuer (z. B. Erbschaft- oder Schenkungsteuer).

Steuerfreie Fälle im Rahmen des GrEStG:

  • Erwerb von Todes wegen (Erbschaft): Schenkungen und Erbschaften sind grunderwerbsteuerfrei. Stattdessen prüft das Finanzamt, ob Erbschaftsteuer anfällt.
  • Grundstücksschenkungen unter Lebenden: Auch hier fällt keine Grunderwerbsteuer an. Es kann aber Schenkungsteuer entstehen, wenn persönliche Freibeträge überschritten werden.
  • Übertragung zwischen Verwandten in gerader Linie: Bei Grundstücksübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel) fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Gleiches gilt bei Lebenspartnern, Lebenspartnerinnen und im Rahmen einer Lebenspartnerschaft.
  • Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung: Die Aufhebung einer Ehe oder die Scheidung kann zur steuerfreien Übertragung zwischen den ehemaligen Partnern führen.
  • Freigrenze: Keine Grunderwerbsteuer bei Kaufpreisen unter 2.500 Euro. Übersteigt der Kaufpreis diesen Betrag, wird die Steuer auf die gesamte Summe fällig.

Konkrete Beispiele:

  • Eltern übertragen 2026 per Schenkungsvertrag ein Haus an ihr Kind: keine Grunderwerbsteuer, aber Prüfung der Schenkungsteuer.
  • Kauf einer Gartenparzelle für 2.000 €: keine Grunderwerbsteuer wegen Unterschreiten der Freigrenze.

Bei Geschwistern, Miterben ohne gerade Linie sowie Onkeln und Tanten greift die Befreiung nicht. Dort fällt beim Erwerb regulär Grunderwerbsteuer an.

Besondere Konstellationen: Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf, Anteilskauf und Unternehmen

Bei einem klassischen Hausverkauf belastet die Grunderwerbsteuer immer die Käuferseite, auch wenn umgangssprachlich vom „Verkauf" die Rede ist.

Beim Share Deal gelten seit Juli 2021 verschärfte Regeln: Der Erwerb von mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft innerhalb von zehn Jahren löst Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG). Die frühere Schwelle lag bei 95 % mit einer Frist von fünf Jahren.

Besondere Fälle im Überblick:

  • Share Deal bei GmbH: Besitzt eine GmbH als einziges Vermögen ein Mietshaus in Berlin und erwirbt ein Investor 94 % der Anteile, wird Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitzwert fällig.
  • Konzerninterne Umstrukturierungen: Hier können besondere Befreiungsvorschriften greifen. Die Details sind komplex; ein Steuerberater ist hier unverzichtbar.
  • Betrieblich genutzte Immobilie: Die Grunderwerbsteuer fällt auch hier an. Grunderwerbsteuer kann bei Vermietung steuerlich abgesetzt werden, entweder als Betriebsausgabe oder über Abschreibungen.

Wie kann man die Grunderwerbsteuer rechtssicher senken?

Die Grunderwerbsteuer ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Gestaltungsspielraum besteht nur im Rahmen der Gesetze:

  • Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markisen oder Möblierung im Kaufvertrag getrennt bepreisen. Diese Positionen fließen dann nicht in die Bemessungsgrundlage ein. Die Werte müssen realistisch sein; das Finanzamt korrigiert überhöhte Ansätze.
  • Trennung von Grundstück und Hauskauf kann Steuern sparen: Beim Neubau lässt sich prüfen, ob Grundstückskauf und Bauvertrag wirtschaftlich getrennt abgeschlossen werden können. Besteht ein enger sachlicher Zusammenhang, fasst das Finanzamt beides zusammen.
  • Förderprogramme nutzen: Manche Bundesländer bieten Programme an, die einen Teil der Kosten beim Kauf der ersten selbstgenutzten Immobilie kompensieren (z. B. das „Hessengeld" seit 2024).

Empfehlung: Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags steuerlichen Rat einholen. Bei hohen Kaufpreisen und komplexen Faktoren können wenige tausend Euro Beratungskosten fünfstellige Ersparnisse bringen.

Grunderwerbsteuer in der Praxis: Finanzierung, Planung und typische Fehler

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienkauf. Kaufnebenkosten betragen insgesamt zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Neben der Grunderwerbsteuer zählen Notarkosten und die Gebühren für den Grundbucheintrag zu den Kaufnebenkosten.

Banken finanzieren diese Kosten häufig nicht oder nur eingeschränkt mit. Käufer müssen die Grunderwerbsteuer in der Regel aus Eigenkapital bezahlen.

Rechenbeispiel: Beim Kauf einer Immobilie für 350.000 € in einem Bundesland mit 6,5 % Steuersatz beträgt allein die Grunderwerbsteuer 22.750 €. Zusammen mit Notar, Grundbuch und eventuell Makler erreichen die Kaufnebenkosten schnell 40.000 bis 50.000 €.

Auf dem Tisch liegen ein Taschenrechner, ein Schlüsselbund und ein kleines Holzhausmodell. Diese Gegenstände könnten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen, wobei der Taschenrechner möglicherweise für die Berechnung der Grunderwerbsteuer genutzt wird.

Typische Fehler, die Käuferinnen und Käufer vermeiden sollten:

  • Grunderwerbsteuer bei der Budgetplanung vergessen und dadurch in Finanzierungsengpässe geraten
  • Bewegliches Inventar im Kaufvertrag nicht getrennt ausweisen und dadurch unnötig hohe Steuer zahlen
  • Zahlungsfrist aus dem Steuerbescheid übersehen und Säumniszuschläge riskieren
  • Bei Kaufverträgen für Anteilskäufe die neuen Ergänzungstatbestände nicht prüfen lassen

Klären Sie frühzeitig mit Notar, Bank und gegebenenfalls einem Steuerberater drei Fragen: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, wie hoch ist die Grunderwerbsteuer im konkreten Fall, und bis wann ist sie zu entrichten. Wer diese Punkte vor Vertragsunterzeichnung beantwortet, vermeidet Überraschungen und sichert einen reibungslosen Eigentumsübergang.