Wer ein Haus in Deutschland kauft, kommt am Notar nicht vorbei. Die Notarkosten beim Hauskauf gehören zu den Kaufnebenkosten, die viele Käufer unterschätzen, obwohl sie bei jedem Immobilienkauf zwingend anfallen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie hoch die Kosten tatsächlich sind, wie sie sich zusammensetzen und welche Stellschrauben es trotz gesetzlich fixierter Gebühren gibt.

Kurzübersicht: Notarkosten beim Hauskauf in Deutschland

Notarkosten beim Hauskauf sind gesetzlich vorgeschrieben und lassen sich nicht umgehen. In der Praxis liegen Notar und Grundbuchkosten zusammen meist zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises. Käufer tragen in der Regel die Notarkosten beim Hauskauf. Die Angaben in diesem Artikel orientieren sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und am Stand 2026.

Was Sie in diesem Ratgeber erwartet:

  • Klare Definition der Notarkosten beim Hauskauf und ihrer rechtlichen Basis
  • Konkrete Beispielrechnungen für Kaufpreise von 300.000 €, 350.000 €, 500.000 € und 750.000 €
  • Überblick, wer die Notarkosten zahlt (Käufer vs. Verkäufer)
  • Steuerliche Aspekte: wann Notarkosten absetzbar sind
  • Praktische Spartipps trotz fester Gebührensätze
  • Erklärung, wie ein Notarkostenrechner funktioniert
Auf einem Holztisch liegt ein Schlüsselbund neben einem kleinen Modellhaus aus Holz, das symbolisch für den Hauskauf steht. Diese Szene könnte an die Notarkosten und Gebühren erinnern, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, wie zum Beispiel die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbuchkosten.

Was sind Notarkosten beim Hauskauf?

Notarkosten beim Hauskauf umfassen alle Gebühren, die im Rahmen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der damit verbundenen Eintragungen im Grundbuch entstehen. Die Grundlage bildet das Gerichts- und Notarkostengesetz GNotKG, das den Gebührensatz nach dem sogenannten Geschäftswert berechnet, beim Immobilienkauf ist das in der Regel der Kaufpreis des Hauses oder Grundstücks.

Neben der Beurkundung des Kaufvertrags gehören auch Kosten für Vollzug, Betreuung und Grundbuchanträge zu den Notarkosten. Dabei sind Notar und Grundbuchamt zwei getrennte Kostenblöcke, die aber meist über eine gemeinsame Rechnung des Notars abgerechnet werden. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für die rechtliche Abwicklung des Eigentumswechsels.

Die wichtigsten Leistungsblöcke im Überblick:

  • Beurkundung des Immobilienkaufvertrags
  • Vollzug und Betreuung (Anträge an Grundbuchamt, Finanzamt, Bank)
  • Grundbucheintragungen (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldbestellung)
  • Auslagen und Umsatzsteuer auf Notargebühren

Warum fallen Notarkosten beim Hauskauf an?

Nach § 311b BGB ist die Beurkundung des Kaufvertrags bei einem Hauskauf zwingend vorgeschrieben. Ein Kauf ohne Notar wäre schlicht unwirksam, der Gesetzgeber schützt damit beide Parteien vor übereilten oder rechtlich fehlerhaften Geschäften. Die Notarin oder der Notar fungiert als neutrale Amtsperson, die sowohl Käufer als auch Verkäufer schützt und für einen geordneten Zahlungsfluss sorgt.

Notar und Grundbuchamt dokumentieren den Eigentumswechsel öffentlich, das ist in Deutschland die zentrale Basis für den Eigentumserwerb an einer Immobilie. Ohne Grundbucheintrag kein Eigentum.

Typische Aufgaben des Notars beim Hauskauf:

  • Rechtssichere Beurkundung des Kaufvertrags mit Vorlesen und Erklären aller Klauseln
  • Prüfung des aktuellen Grundbuchauszugs auf Belastungen, Wohnrechte oder offene Grundschulden
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung als Sicherung für den Käufer
  • Koordination mit dem Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung
  • Kommunikation mit der finanzierenden Bank und dem Finanzamt (Grunderwerbsteuer)
  • Sicherstellung, dass alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf? (inkl. Beispielrechnungen)

Die Frage „Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?" lässt sich mit einer klaren Spanne beantworten: Notar und Grundbuchkosten betragen zusammen meist etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die reinen Notarkosten betragen dabei etwa 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises, die Grundbuchkosten betragen etwa 0,5 % des Kaufpreises.

Bei einer Finanzierung kommen zusätzliche Notarkosten hinzu, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden muss. Zusätzliche Gebühren entstehen bei Grundschuldbestellungen, je nach Grundschuldhöhe sind das etwa 0,3 bis 0,8 % der Darlehenssumme.

Auf einem Schreibtisch liegen Dokumente, während ein kleiner Taschenrechner neben einem Miniaturhaus steht, was auf die Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf hinweist. Diese Szene verdeutlicht die wichtigen Aspekte des Immobilienkaufs, einschließlich Kaufvertrag und Grundbuchkosten.

Konkrete Beispielrechnungen:

  • Kaufpreis 300.000 €: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro betragen die Notarkosten etwa 4.500 bis 6.000 Euro (Notar und Grundbuch). Mit Grundschuld über 240.000 € liegen die Gesamtkosten bei rund 4.391 €, also etwa 1,46 %.
  • Einfamilienhaus für 350.000 €: Rund 5.250 bis 7.000 € für Notar und Grundbuch, zusätzlich etwa 1.000 bis 2.000 € bei Grundschuldbestellung von 280.000 €.
  • Hauskauf für 500.000 €: Circa 7.500 bis 10.000 € für Notar und Grundbuch, plus rund 1.500 bis 3.000 € für eine Grundschuld über 400.000 €.
  • Neubauhaus 750.000 €: Grobe Spannbreite der Notarkosten beim Hauskauf von 11.250 bis 15.000 € inklusive Grundbuch.

Die Prozentsätze sinken mit steigendem Kaufpreis leicht, da die GNotKG Gebührentabelle B degressiv aufgebaut ist. Bei 500.000 € Kaufpreis und 400.000 € Grundschuld ergibt sich beispielsweise ein Anteil von nur noch rund 1,29 %.

Wie setzen sich Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf zusammen?

Die Gesamtkosten umfassen Notar- und Grundbuchgebühren, die sich in klar definierte Bestandteile gliedern lassen. Da die Notarkosten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind, berechnet jedes Notariat in Deutschland identisch.

Notargebühren:

  • Beurkundung des Kaufvertrags: Die Beurkundung kostet typischerweise 2,0 Gebühren nach der Tabelle B des GNotKG
  • Vollzugsgebühr: 0,5-fache Gebühr für Anträge an Grundbuchamt, Finanzamt und Banken
  • Betreuungsgebühr: 0,5-fache Gebühr bei komplexeren Tätigkeiten
  • Auslagen: Porto, Kopien, Registerabrufe
  • 19 % MwSt. auf sämtliche Notargebühren und Auslagen

Grundbuchgebühren (beim Grundbuchamt, ohne Umsatzsteuer):

  • Eintragung der Auflassungsvormerkung
  • Eigentumsumschreibung (Grundbucheintrag)
  • Eintragung neuer Grundschulden
  • Löschung alter Grundschulden oder sonstiger Belastungen

Beim Kauf eines Hauses für 400.000 € entfallen rund 75 bis 80 % der Kosten auf Notargebühren inkl. MwSt. und 20 bis 25 % auf gerichtliche Grundbuchgebühren. Die Gebühren sind bundesweit gleich, Notarkosten sind nicht verhandelbar und bundesweit einheitlich. Kein Notar darf die Sätze eigenständig senken oder erhöhen.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

Käufer tragen in der Regel die Notarkosten beim Immobilienkauf. Das gilt für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Die gesetzliche Leitlinie nach § 448 BGB besagt, dass der Käufer die Kosten der Übertragung zu tragen hat, sofern nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart wird.

Die übliche Aufteilung beim Hauskauf:

  • Käufer: Notarkosten für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung und Grundschuldbestellung
  • Verkäufer: Verkäufer zahlen nur für die Löschung bestehender Grundschulden, ggf. Löschung von Wohnrechten oder anderen Belastungen

Beide Parteien haften gesamtschuldnerisch für offene Notargebühren. Das bedeutet: Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar auch den Verkäufer in Anspruch nehmen, und umgekehrt. Dieses Detail wird im Rahmen des Kaufprozesses oft übersehen.

Notarkosten-Rechner: Notar und Grundbuchkosten beim Hauskauf abschätzen

Ein Notarkostenrechner ermöglicht die Berechnung der voraussichtlichen Notarkosten beim Hauskauf auf Basis des Kaufpreises und der geplanten Darlehenssumme. Da die Gebühren streng nach der GNotKG Gebührentabelle B berechnet werden, liefert ein solcher Rechner Ergebnisse, die sehr nah an den späteren tatsächlichen Kosten liegen.

So nutzen Sie einen Notarkosten Rechner:

  1. Kaufpreis der Immobilie (Grundstückspreis inkl. Haus oder Wohnung) eingeben
  2. Geplante Darlehenssumme für die Grundschuldbestellung eintragen
  3. Bundesland auswählen (relevant für die Grunderwerbsteuer, nicht für die Notargebühren selbst)
  4. Ggf. Maklerprovision ergänzen, um die gesamten Nebenkosten auf einen Blick zu sehen
  5. Ergebnis interpretieren: Der Betrag umfasst Notar- und Grundbuchgebühren, ggf. getrennt nach Leistungen

Der Rechner hilft, die Gesamtkosten beim Hauskauf frühzeitig realistisch zu planen und bei der Finanzierung keine bösen Überraschungen zu erleben.

Ablauf der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beim Hauskauf

Der Weg vom ersten Kontakt mit dem Notariat bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung folgt einem klar definierten Ablauf. Die Beurkundung des Kaufvertrags ist dabei der zentrale Notartermin im gesamten Kaufprozesses.

Zwei Personen sitzen an einem Tisch und unterschreiben Dokumente, während ein dritter, als Notar gekleidet, erklärend daneben steht. Diese Szene symbolisiert die Beurkundung des Kaufvertrags beim Hauskauf, bei der auch wichtige Aspekte wie Notarkosten und Grundbuchkosten eine Rolle spielen.

Typische Schritte im Überblick:

  1. Auftrag an den Notar, meist erteilt durch den Käufer
  2. Grundbuchauszug anfordern, der Notar prüft unter anderem bestehende Belastungen
  3. Kaufvertragsentwurf, der Notar erstellt den Entwurf und versendet ihn mindestens 14 Tage vor dem Termin an beide Parteien
  4. Beurkundungstermin, Vorlesen des kompletten Immobilienkaufvertrags, Erklärung aller Klauseln, Unterzeichnung durch Käufer und Verkäufer
  5. Auflassungsvormerkung, Eintragung im Grundbuch als Sicherung für den Käufer
  6. Mitteilungen, an Finanzamt (Grunderwerbsteuer) und finanzierende Bank
  7. Zahlungsaufforderung, nach Erfüllung aller Voraussetzungen fordert der Notar zur Kaufpreiszahlung auf
  8. Eigentumsumschreibung, Antrag auf Grundbucheintragung des neuen Eigentümers, Vollzug des Verkaufs

Der Notartermin beim Hauskauf dauert meist 1 bis 2 Stunden. Alle Beteiligten müssen gültige Ausweise mitbringen. Zusätzliche Gebühren entstehen für komplexe Klauseln im Vertragsentwurf.

Steuern & Notarkosten beim Hauskauf: Was lässt sich absetzen?

Die steuerliche Behandlung der Notarkosten hängt entscheidend davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.

Für Eigennutzer:

  • Bei selbstgenutzten Immobilien sind Notarkosten nicht absetzbar
  • Die Kosten für Kaufvertrag und Grundbuchumschreibung erhöhen lediglich die Anschaffungskosten des Hauses
  • Steuerlich relevant werden sie erst bei einem späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Für Vermieter und Kapitalanleger:

  • Notarkosten sind bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzbar
  • Notarkosten zählen zu den Anschaffungsnebenkosten bei vermieteten Immobilien und werden über die Gebäudeabschreibung (typisch 2 % p.a. über 50 Jahre) steuerlich berücksichtigt
  • Vermieter können Notarkosten als Werbungskosten geltend machen, insbesondere Kosten für die Grundschuldbestellung können ggf. sofort bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden

Ein Hinweis: Bei teilweiser Vermietung (z. B. Einliegerwohnung) oder gemischt genutzten Objekten ist eine steuerliche Beratung sinnvoll, um die korrekte Aufteilung der Kosten sicherzustellen.

Tipps, um Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf zu senken (soweit möglich)

Die eigentlichen Notargebühren sind nach dem Notarkostengesetz nicht verhandelbar. Dennoch gibt es Stellschrauben, mit denen Sie die Gesamtkosten beim Hauskauf reduzieren können.

Ein Sparschwein steht neben einem kleinen Modellhaus auf einem hellen Regal, symbolisch für die Ersparnisse, die beim Hauskauf, einschließlich der Notarkosten und Grundbuchgebühren, notwendig sind. Das Bild vermittelt den Gedanken an finanzielle Planung und die verschiedenen Kosten, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind.
  • Inventar separat ausweisen: Trennen Sie im Kaufvertrag den Kaufpreis für die Immobilie und bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche, Schränke). Nur der Immobilienanteil beeinflusst die Höhe der Notarkosten. Käufer können Notarkosten durch getrennten Kauf von Grundstück und Haus sparen.
  • Grundschuld exakt bestellen: Die Grundschuld sollte in exakter Darlehenshöhe bestellt werden, nicht deutlich höher. Jeder Euro mehr bei der Grundschuldhöhe treibt die Kosten hoch.
  • Notaranderkonto vermeiden: Die Nutzung eines Notaranderkontos verursacht zusätzliche Kosten, die oft vermeidbar sind, wenn die Kaufpreissicherheit anderweitig gewährleistet ist. Notarandoff- oder Treuhandkonten können zusätzliche Gebühren verursachen.
  • Zusätzliche Verträge vermeiden: Zusätzliche Verträge erhöhen die Notarkosten und sollten vermieden werden, wenn sie nicht zwingend nötig sind.
  • Unnötige Vollmachten weglassen: Persönliche Anwesenheit statt notarieller Vollmacht spart Gebühren.
  • Kaufpreis realistisch verhandeln: Jede 10.000 Euro weniger Kaufpreis spart etwa 150 bis 200 Euro Notarkosten, ein Effekt, der in der Kürze oft übersehen wird.
  • Kein Notarwechsel nötig: Alle Notare in Deutschland sind an dieselbe Gebührentabelle gebunden. Ein Wechsel bringt keinen Preisvorteil.

Weitere Nebenkosten beim Hauskauf neben Notar und Grundbuch

Notarkosten beim Hauskauf machen nur einen Teil der gesamten Kaufnebenkosten aus. Wer die Finanzierung plant, muss das Gesamtbild kennen.

Typische Nebenkosten neben Notar und Grundbuch:

  • Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland derzeit ca. 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises (z. B. Bayern 3,5 %, NRW 6,5 %)
  • Maklerprovision: Bis zu 3,57 % je Partei, abhängig von Vereinbarung und Bundesland
  • Finanzierungskosten: Gebühren für Finanzierungsbestätigung und Grundschuldbestellung durch die Bank
  • Gutachterkosten: Bei Wertermittlung oder Zustandsbewertung der Immobilie
  • Modernisierungskosten: Eventuell kurzfristig nach dem Kauf anfallende Sanierungsmaßnahmen

Die gesamten Kaufnebenkosten (inkl. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler) können in Deutschland typischerweise zwischen 8 und 12 % des Kaufpreises betragen. Für die Finanzierung sind in der Regel 10 % bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzuplanen, da Banken die Nebenkosten selten vollständig mitfinanzieren.

FAQ: Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hauskauf

  • Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf im Durchschnitt? Notarkosten betragen 1,5 bis 2 % des Kaufpreises inklusive Grundbuchgebühren. Der genaue Betrag hängt vom Geschäftswert und der Grundschuldhöhe ab.
  • Kann ich ein Haus ohne Notar kaufen? Nein. Nach § 311b BGB ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags in Deutschland zwingend vorgeschrieben. Ohne Notar wäre der Kauf unwirksam.
  • Wann werden die Notarkosten fällig? Die Rechnung kommt in der Regel wenige Wochen nach der Beurkundung bzw. nach der Grundbucheintragung, nicht direkt beim Notartermin.
  • Sind Notarkosten beim Hauskauf überall in Deutschland gleich hoch? Ja. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit identisch, unabhängig vom Standort des Notariats.
  • Was passiert, wenn der Kauf nach Beurkundung doch nicht durchgeführt wird? Notarkosten fallen auch an, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Die Beurkundung ist eine erbrachte Leistung des Notars und muss vergütet werden.
  • Kann die Bank die Notarkosten mitfinanzieren oder müssen sie aus Eigenkapital bezahlt werden? Banken erwarten in der Regel, dass Kaufnebenkosten, also auch Notar- und Grundbuchkosten, aus dem Eigenkapital bestritten werden. Eine Mitfinanzierung ist zwar unter anderem bei sehr guter Bonität möglich, aber nicht der Regelfall.
  • Lohnt es sich, den Notar zu wechseln, um Kosten zu sparen? Nein. Alle Notare sind an dieselbe Gebührentabelle gebunden. Die Wahl des Notars hat keinen Einfluss auf die Höhe der Kosten, wohl aber auf die Qualität der Beratung und Betreuung.
  • Was ist das Wichtigste bei der Planung der Notarkosten? Kalkulieren Sie frühzeitig mit 1,5 bis 2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch. Nutzen Sie einen Notarkostenrechner, um Ihre individuellen Kosten vor dem Wohnungskauf oder Hauskauf realistisch abzuschätzen, und planen Sie ausreichend Eigenkapital für sämtliche Nebenkosten ein.